Как снизить стоимость аренды в период карантина по коронавирусу?

Новые реалии, пришедшие в Россию вместе с пандемией коронавируса, повлекли за собой принятие целого ряда известных ограничительных мер, направленных на борьбу с распространением данной инфекции.

В числе наиболее знаковых мер важное место занимает введение на всей территории России с 30 марта 2020 года режима нерабочих дней, который распространяется на большую часть предприятий бизнеса. Исключения на сегодняшний день распространяются лишь на ограниченный перечень видов деятельности:

непрерывно действующие организации;
медицинские и аптечные организации;
организации, обеспечивающие продуктами питания и товарами первой необходимости;
организации, выполняющие неотложные работы, например, в условиях ЧС, при возникновении угрозы распространения опасного заболевания;
организации, осуществляющие неотложные ремонтные и погрузочно-разгрузочные работы;
организации, предоставляющие финансовые услуги в части не отложных функций (в первую очередь, расчеты и платежи);
иные организации, на основании решений высшего исполнительного органа власти субъекта РФ исходя из санитарно-эпидемиологической обстановки и особенностей распространения коронавируса. Перечень видов деятельности, относящихся к последнему пункту, может различаться в разных регионах России.

Запрет, действующий по остаточному принципу, фактически лишает большинство предприятий бизнеса возможности не только вести основную деятельность, но и пользоваться недвижимым имуществом, находящимся у них в собственности или аренде, ведь именно для ведения деятельности такое имущество, как правило, и нужно.

При этом рядовой арендатор не вправе лишь на этом основании взять и перестать платить арендодателю арендную плату. Ведь тот не нарушает своих обязательств, не чинит со своей стороны никаких препятствий к пользованию помещением, и нет никакой его вины ни в пандемии коронавируса, ни в принятых государством ответных мерах.

Тем не менее предпринимателям, арендующим недвижимость и пострадавшим от сложившейся ситуации, важно знать о тех небольших шагах, которые государство делает им навстречу, немного облегчая и без того катастрофические для бизнеса последствия.

В частности, с 01 апреля 2020 года вступил в силу Федеральный закон № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее Закон 98-ФЗ), нормы которого предусматривают ряд важных гарантий прав арендаторов в 2020 году.

Разберем по пунктам те возможности, предусмотренные как новым, так и ранее действовавшим законодательством, которые есть у арендатора, лишенного из-за ограничительных мер государства возможности пользоваться арендуемым помещением:

Требовать снижения размера арендной платы.

Возможность предъявления арендатором данного требования к арендодателю предусмотрена соответствии с Законом 98-ФЗ.

Относительно данного правила необходимо сделать несколько важных замечаний.

а) Во-первых, право арендатора на снижение размера арендной платы носит исключительно временный характер и неразрывно связано с тем временным отрезком, когда именно на данного арендатора действуют ограничительные меры государства.

То есть в случае полного снятия введенного в регионе режима или если, например, вид деятельности конкретного арендатора в конкретном субъекте РФ будет включен в перечень разрешенных, то арендная плата будет подлежать восстановлению в прежнем размере.

б) Во-вторых, арендатор не вправе расценивать данное правило, как возможность полного освобождения от уплаты арендной платы.

Важно понимать, что арендатор, как правило, не единственная сторона договора, страдающая от ограничительных мер государства. Арендодатель зачастую может оказаться в еще худшем положении, если сдача недвижимости в аренду является его единственным видом деятельности, и все его арендаторы одновременно потребуют снижения размера арендной платы (а возможно еще и отсрочки ее уплаты, о чем мы поговорим далее).

Ключевое понятие в данном вопросе – разумный баланс интересов сторон. Иными словами, В ситуации, которая невыгодна для обеих сторон, необходимо найти такую точку соприкосновения, которая будет невыгодна сторонам в примерно равной степени.

в) В-третьих, снижение размера арендной платы должно в максимально возможной степени основываться на соглашении сторон.

Арендатор, желающий оптимизировать свою расходную часть в период бездействия, должен инициировать переговоры с арендодателем, в рамках которых попытаться достичь золотой середины относительно размера аренды, которая будет максимально отражать баланс интересов сторон договора. Принудительное снижение размера арендной платы (через суд) должно рассматриваться как исключительная ситуация, лишь когда достижение согласия путем переговоров объективно невозможно.

Исходя из этого, мы рекомендуем арендаторам, попавшим сегодня в сложную ситуацию, не откладывать дело в долгий ящик и начинать готовить письменные обращения к своим арендодателям с целью инициации переговоров и заключения дополнительного соглашения к договору аренды, содержащего условия снижения арендной платы на период действия ограничительных мер.

Требовать отсрочки уплаты арендных платежей.

Данное право арендатора также установлено Законом 98-ФЗ.

Дополнительно постановлением Правительства РФ от 03.04 2020 г. № 439 установлены определенные правила, по которым будет применяться данная отсрочка.

а) Отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 г. Данный период, в свою очередь, будет поделен на два этапа:

в течение действия режима повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации) арендатор вправе претендовать на отсрочку уплаты арендной платы в полном объеме;
с момента снятия режима повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации) и до 01.10.2020 г. арендатор вправе претендовать на отсрочку уплаты 50% арендной платы.

б) Установлены определенные границы, в пределах которых должен быть составлен график погашения отсроченной задолженности:

срок погашения не может быть установлен ранее 01.01.2021 г.;
он также не может быть установлен позднее 01.01.2023 г. (в этой части уже защищаются права арендодателя);
график погашения должен складываться из равных периодических платежей;
периодичность платежей должна быть не чаще одного раза в месяц;
размер платежа не может превышать 50% от полного размера арендной платы.

в) Начисление процентов, штрафов или любых иных мер ответственности в связи с предоставлением отсрочки не допускается.

г) Если арендодатель вынужден оплачивать коммунальные платежи, и они включены в стоимость аренды, то отсрочка оплаты в соответствующей части не предоставляется.

д) Требования арендатора о снижении размера аренды и об отсрочке ее уплаты не взаимоисключают друг друга и могут заявляться одновременно.

В то же время, по нашему мнению, при одновременном заявлении арендатором обоих правомочий усугубляется положение арендодателя, что еще более смещает баланс интересов сторон договора.

В конечном итоге это может выразиться в том, что вместе с отсрочкой размер аренды будет снижен менее существенно, чем без таковой. Поэтому в каждом конкретном случае арендатору при инициации переговоров с целью согласования определенных условий оплаты аренды рекомендуется исходить из сложившихся обстоятельств, степени ограничения своих возможностей и особенностей своего материального положения, ведь в большинстве случаев достижение льготных условий будет результатом не одностороннего ультиматума, а компромисса между двумя сторонами.

Расторгнуть договор аренды.

Про данное полномочие арендатора также не следует забывать, особенно в тех случаях, когда ограничение возможности пользования помещением вообще лишает существование договора аренды какого-либо смысла для арендатора. Например, когда он заключен на короткий срок и/или нацелен на определенные даты или месяцы пользования помещением.

Возможность предъявления данного требования обусловлена таким понятием, как существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

То есть арендатор наделяется таким правом в случае, если обстоятельства изменились настолько, что, если бы он мог это разумно предвидеть, договор вообще не был бы им заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В случае, когда арендодатель отказывает данному арендатору в расторжении договора по взаимному согласию, арендатор вправе предъявить иск о расторжении (а также об изменении) договора аренды в судебном порядке.

Получить право на освобождение от ответственности за неуплату арендной платы.

Выделим данное полномочие арендатора отдельным пунктом, поскольку в некоторых случаях ситуация для него может сложиться настолько критическая, что он не будет в состоянии оплачивать аренду даже на измененных условиях. Например, если в результате запрета на осуществление определенного вида деятельности предприниматель вообще лишен возможности получения какого-либо дохода, из которого он может оплачивать аренду.

Последствия в виде освобождения арендатора от ответственности за неуплату арендной платы (то есть арендатор не сможет начислить проценты, неустойку, расторгнуть договор в одностороннем порядке) могут наступить в случае признания сложившихся обстоятельств форс-мажором для арендатора.

В этом отношении интересно то, что никакие ограничительные меры государства не могут оказывать прямого влияния на обязательство арендатора по оплате аренды.

Более того, законом прямо установлено, что отсутствие у должника денежных средств не является обстоятельством непреодолимой силы (форс-мажором).

Однако Верховный суд в Обзоре судебной практики по вопросам, связанным с пандемией коронавируса (утвержден Президиумом ВС РФ 21.04.2020 г.) отметил, что «если отсутствие необходимых денежных средств вызвано установленными ограничительными мерами, в частности запретом определенной деятельности, установлением режима самоизоляции и т.п., то оно может быть признано основанием для освобождения от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств на основании статьи 401 ГК РФ.

Освобождение от ответственности допустимо в случае, если разумный и осмотрительный участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать неблагоприятных финансовых последствий, вызванных ограничительными мерами (например, в случае значительного снижения размера прибыли по причине принудительного закрытия предприятия общественного питания для открытого посещения).»

Таков на сегодняшний день спектр правовых возможностей арендатора, лишенного возможности пользоваться арендуемым недвижимым имуществом. Каждый может выбрать для себя именно те меры защиты и оптимизации негативных последствий, которые наиболее полно соответствуют ситуации и особенностям конкретного договора аренды.

Более подробно о секретах внешнеэкономической деятельности, вы узнаете в наших соцсетях Instagram, Facebook и ВКонтакте, а также в еженедельно обновляемых разделах Вопрос-Ответ и Публикации на нашем сайте.